界面新聞記者 | 楊冰柯

界面新聞編輯 | 李慎

1月22日，在建發“送黃金”也沒賣完的杭州云城，中國第三大地產商華潤勇奪“地王”。在這之前，中海豪橫拿下濱江區“地王”，招商、金地也高溢價搶地，地產商們不忍了，豪橫重回杭州市場。

中國國內幾乎沒有像杭州一樣的樓市奇觀了，杭州新房限價取消后，民企和國家隊們爭相造“地王”，杭州土地價格體系一再重塑，甚至出現蕭山城區地價比“炒房第一區”杭州世紀城地價還要高的現象。

一位接近華潤的人士對界面新聞記者表示，國家政策暖風頻吹，同時杭州新房限價政策放開，大家認為可以干一場了。

杭州拿地寶研究院院長錢賢強對界面新聞記者表示，央國企的決策不在地方，他們有著嚴格的利潤指標要求，下場主要是因為新房限價取消，利潤空間變大。

一位杭州民企人士對界面新聞記者表示，企業要存活，各片區都不想被合并。但有些城市就是起不來，總部也會看城市下菜。起碼這幾年杭州還可以，所以這些房企依然舍得在杭州下血本。

回看杭州樓市歷史，杭州拿地王的房企并非全部安全下車，比如中海錢江灣項目、中冶錦繡公館拿地后捂盤多年，直到2024年限價放開才解套。

現在，國家隊重金回杭州拿地，無論是政策環境還是一線市場都已改變，會是機會還是險境？

限價取消、地王頻出

2024年10月9日，杭州樓市取消新房限價，歷時五年多的限價政策退出歷史舞臺，土地搖號政策終結，地產商們投資不再靠“天”吃飯，考驗他們資金、投資能力的時代回來了。

也是從這時開始，杭州幾乎每舉行一場土拍就會出地王，或者高溢價率地塊。

2024年，10月22日，錢江新城二期最后一宗限房價宅地迎來出讓，經過77輪競價，綠城以樓面價50717.45元/平米、溢價率28.6%競獲，成為杭州“地王”。11月15日，城東新城地塊拍賣，濱江以總價13.79億、樓面價40479元/平米和溢價率35.3%拿下，打破了保持8年之久的城東新城板塊地價紀錄。

11月29日，綠城以17.16億總價、樓面價36568元/平米和溢價率22.92%拿下東新單元地塊，成為板塊新“地王”。12月19日，中天和海威聯合體競獲蕭山北干東單元地塊，總價17.99億元，樓面價37064元/平米和溢價76.5%。樓面價創下蕭山城區內除錢江世紀城外住宅最高樓面價紀錄，同時也是2018年以來溢價率最高紀錄。

12月31日，濱江區西興地塊開拍，經過66輪激戰，中海以44.9億總價、樓面價44672元/平米和溢價率59.78%拿地，成為濱江區地王。

2025年，“一土拍就出地王”的態勢還在延續。

1月14日，北干西地塊拍賣，108輪后，濱江以27.98億總計、樓面價38859元/平米和溢價率62%拿下地塊，打破了一個月前的蕭山新區地王紀錄。

1月21日，杭州西站地塊經過32輪爭奪，華潤以總價15.26億、樓面價26101元/平米和25%溢價率拿地，摘得杭州云城板塊新地王。

央企國家隊選手華潤和中海勇奪“地王”外，金地、招商也下場高溢價拿地。

2024年，11月15日，之江地塊經過33輪競價，華潤以20.6億元總價、樓面價26847元/平米和溢價率33.74%競獲。12月31日，杭州錢江新城二期一地塊經過52輪報價后，招商以31.23億總價、樓面價37629元/平米和溢價率24.27%拿地。

2025年1月21日，臨平老城區地塊經過32輪爭奪，由金地溢價31%拿下，總價1.86億、樓面價11395元/平米。

事實上，央國企拿地的決心讓一向出風頭的杭州本土企業都望而卻步。

比如云城地塊，綠城也參拍了，但據一位接近綠城的人士對界面新聞記者直言，搶不過華潤。一位杭州頭部民企人士則對界面新聞記者表示，公司覺得地價貴了，早就退出競爭了。

機會還是險境？

錢賢強對界面新聞記者表示，不存在地產商拍地上頭一說，房地產商們的每一分錢都是精打細算的，不會像以前那么瘋狂，無非是少賺錢。同時，溢價率高是起始價低的因素，絕對值可能也沒那么高。

從土地供應看，杭州很多板塊土地供應尤其核心板塊供應面臨著緊缺甚至斷檔局面。

比如，前幾年的供應大戶申花只剩民生藥廠一宗地塊，世紀城也只剩下幾宗宅地，蔣村也只剩下一宗商改住地塊，濱江區一度靠商改住支撐著供應。

錢賢強表示，敢拿地的板塊通常也是板塊內庫存少的地方，浙江只有杭州，杭州只有主城區，大家都只在小區塊了，導致供不應求。即便拿地王也比不確定性高的地方好，不然就很容易變成自己的庫存。

一些央國企也存在庫存告急的情況，同時，他們的確十分看好杭州樓市。

比如中海，限價放開后，中海地產捂盤近6年的一線江景房樓盤“錢江灣”以精裝均價9萬/平米入市，結果，登記家庭數高達471組，中簽率僅16.14%，中海成功解套。

一位央企地產商人士對界面新聞記者表示，錢江灣以9萬/平米的價格售罄，杭州的購買力出人意外，杭州。因為錢江灣的搶手，集團甚至一度怪城市公司定價低了。

也是看到政策變化后杭州仍然上行的市場，庫存本就不足的中海不惜地王也要在核心板塊拿地。上述中海人士表示，公司堅定看好杭州。

對于華潤云城地塊，上述央企地產商人士對界面新聞記者稱，云城不好賣的項目主要是受鐵路噪音影響，不靠鐵路的項目還不錯。拿地關乎一個城市公司未來的發展，有地才能在集團各個地區公司里有話語權。

上述接近華潤的人士對界面新聞記者表示，公司投資方向都有系統性考慮，2024年，華潤在云城核心打造了望云，對這個板塊的市場助力比較明顯。

根據浙報傳媒地產院數據，對比2023年同期，2024年杭州涉宅土地供應體量及成交金額均大幅下降，體量回到16年前水平，金額不及歷史高點半數。但平均樓面價和平均溢價率有所上升，尤其樓面價，涉宅地21044元/平米創下歷史新高。

2024年，杭州涉宅地中樓面價TOP3分別出現在錢江新城二期、錢江世紀城、濱江區政府板塊。

也就是說，地產商們敢于出價的地塊還是核心板塊。

限價放開前，這種地塊只有流速。限價放開后，流速和利潤率都有了。

錢賢強表示，地產商從“理論能賺到錢實際上賺不到錢”轉換到“不賺錢的一定不會拿，只是賺多賺少的問題”上。同時，杭州這一波“地王”和高溢價率是補漲行情，從市場看，樓面價最終沒有跳躍到大幅上調。