界面新聞記者 | 張曉云

6月9日，界面新聞獲悉，在多部門指導(dǎo)和支持下，上海信托、愛建信托飲得不動產(chǎn)信托登記“頭啖湯”，各有不動產(chǎn)信托登記案例同步成功落地。這距離5月27日發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱《通知》）不超過10個工作日，響應(yīng)迅速。

據(jù)了解，與此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善場景的項目相比，上海信托、愛建信托的案例均實現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域的探索，更加貼近大眾家庭需求。

這標(biāo)志著我國不動產(chǎn)信托運(yùn)用場景進(jìn)一步拓展到家庭財富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域，再次展現(xiàn)了信托服務(wù)民生需求的獨(dú)特價值。

兩家信托公司火速響應(yīng)

5月27日，上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等六部門印發(fā)《通知》。《通知》印發(fā)后轄內(nèi)信托公司積極快速響應(yīng)。

6月9日，界面新聞從上海金融監(jiān)管局獲悉，在多部門指導(dǎo)和支持下，上海信托、愛建信托各有不動產(chǎn)信托登記案例在上海同步成功落地。

其中，上海信托案例聚焦都市大眾家庭服務(wù)場景，滿足了普通家庭財富傳承和品質(zhì)養(yǎng)老需求。愛建信托案例則以獨(dú)居老人綜合化需求為服務(wù)場景，滿足了高齡獨(dú)居老人養(yǎng)老及財富定向傳承需求。

兩位委托人認(rèn)為，信托機(jī)制在解決家庭綜合化需求方面具有獨(dú)特性，在財產(chǎn)隔離、財富傳承、老人撫養(yǎng)、子女照看等方面相比其他金融工具更有優(yōu)勢，信托公司作為持牌金融機(jī)構(gòu)也值得百姓信任和托付，期待今后信托制度在服務(wù)百姓切身需求方面涌現(xiàn)更多創(chuàng)新和實踐。

此次上海信托、愛建信托火速落地的兩單不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)案例均在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了積極探索。

兩案例中，委托人既有中青年群體，也有高齡老人，體現(xiàn)了信托機(jī)制適應(yīng)不同年齡人群差異化需求的靈活性；委托房產(chǎn)類型既有居住房屋，也有商辦房屋，體現(xiàn)了上海不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作對涉及房屋類型“多場景覆蓋”的不同嘗試；委托人設(shè)立信托的目的，進(jìn)一步拓展到獨(dú)居養(yǎng)老、房產(chǎn)定向傳承、財產(chǎn)隔離等多個場景，展現(xiàn)了不動產(chǎn)信托模式服務(wù)民生需求的巨大空間和潛力。

上海信托：“房產(chǎn)+現(xiàn)金”混合財產(chǎn)家庭服務(wù)信托

界面新聞從上海信托獲悉，此次上海信托落地不動產(chǎn)信托登記案例為“房產(chǎn)+現(xiàn)金”混合財產(chǎn)家庭服務(wù)信托，與此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善場景的項目形成差異化，更加貼近大眾家庭需求。

該項目委托人為一位中年白領(lǐng)女士，將名下一套商辦公寓作為信托財產(chǎn)，并追加現(xiàn)金資產(chǎn)，通過公寓的長期租賃以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，短期用于補(bǔ)充母親養(yǎng)老金，保障晚年生活，后續(xù)待子女成年后進(jìn)行傳承，將支持其個人發(fā)展。

信托設(shè)立后，該公寓及現(xiàn)金資產(chǎn)即獨(dú)立于委托人、受益人的其他財產(chǎn)，有效實現(xiàn)了資產(chǎn)隔離?，防范未來可能發(fā)生的債務(wù)或婚姻等風(fēng)險，確保資產(chǎn)安全用于既定目的。

此方案一站式解決了委托人關(guān)于母親養(yǎng)老保障、子女未來支持、家庭財產(chǎn)保護(hù)、投資房產(chǎn)有效管理等多重核心訴求，充分展現(xiàn)了信托工具在滿足個性化、復(fù)合化家庭財富管理需求方面的獨(dú)特價值和靈活性。

上海信托表示，本次全國首單不動產(chǎn)設(shè)立的家庭服務(wù)信托的成功落地，打破了信托服務(wù)主要面向超高凈值人群的傳統(tǒng)印象，使擁有房產(chǎn)這一中國家庭最常見核心資產(chǎn)的大眾家庭，也能便捷地運(yùn)用信托工具實現(xiàn)財富保障與代際傳承，顯著降低了服務(wù)門檻。

在養(yǎng)老金融方面，創(chuàng)新性地利用不動產(chǎn)租金創(chuàng)造長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流補(bǔ)充養(yǎng)老金，為解決社會普遍關(guān)注的養(yǎng)老資金來源問題提供了新思路和新工具，響應(yīng)了“養(yǎng)老金融”的發(fā)展方向。項目高度契合上海市《通知》中重點(diǎn)鼓勵的“養(yǎng)老助老”和“家庭服務(wù)”場景，將政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為惠及大眾家庭的切實服務(wù)，顯著提升了家庭的安全感、獲得感和對未來生活的規(guī)劃能力。

愛建信托：“以房養(yǎng)老”特殊需要服務(wù)信托

界面新聞從愛建信托獲悉，該公司案例委托人為一位年近八旬的離異獨(dú)居老人李女士。

李女士早年離異，膝下無子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料。李女士名下僅有一套處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)，如何在保障自身晚年生活無虞的同時，將房產(chǎn)妥善傳承給侄子，成為李女士亟待解決的難題。

通過設(shè)立不動產(chǎn)信托，李女士的多重需求得到了系統(tǒng)性解決：一是實現(xiàn)了資產(chǎn)“風(fēng)險隔離”，讓信托財產(chǎn)依法獨(dú)立于各方資產(chǎn)，即便未來面臨債務(wù)糾紛等風(fēng)險，其作為信托資產(chǎn)的房產(chǎn)將得到充分保障；

二是專業(yè)信托機(jī)構(gòu)的介入構(gòu)建起“風(fēng)險防火墻”，有效規(guī)避了老年人易上當(dāng)受騙的風(fēng)險。李女士后續(xù)如遇到生活障礙，或失能失智，無需擔(dān)憂外界因素干擾，信托公司作為正規(guī)持牌機(jī)構(gòu)，確保李女士信托資產(chǎn)合法權(quán)益不受侵害；

三是愛建信托作為專業(yè)受托人，為李女士提供了全周期的資產(chǎn)服務(wù)。在資產(chǎn)運(yùn)營上，延續(xù)房產(chǎn)出租模式，將租金收益嚴(yán)格按約定分配，這筆穩(wěn)定的租金收入，成為李女士有限退休金外的重要補(bǔ)貼，有力保障了她的品質(zhì)生活；在價值管理與收益分配方面，當(dāng)李女士遭遇重大疾病等特殊情況時，受托人可根據(jù)指令處置房產(chǎn)，所得資金優(yōu)先保障其醫(yī)療及其他重大開支，為她的健康與生活筑牢堅實防線，同時有效規(guī)避了可能會產(chǎn)生的道德風(fēng)險；

四是不動產(chǎn)信托精準(zhǔn)實現(xiàn)了李女士的財富傳承意愿，確保房產(chǎn)在其百年之后定向傳承給侄子，通過不動產(chǎn)信托模式，李女士在生前仍保有房產(chǎn)運(yùn)用、處置及收益權(quán)，“資產(chǎn)在握”的安全感，在心理上給予她內(nèi)心一份踏實，又確保了傳承意愿的精準(zhǔn)落地。不動產(chǎn)信托實現(xiàn)了情感價值與資產(chǎn)價值的雙重守護(hù)。

從社會層面來看，不動產(chǎn)信托作為創(chuàng)新的財富管理與傳承工具，為養(yǎng)老等民生領(lǐng)域提供了全新解決方案。將“房產(chǎn)裝入信托”順應(yīng)了老年人繼續(xù)享有房產(chǎn)的居住權(quán)或收益權(quán)、兼顧財產(chǎn)保護(hù)傳承的現(xiàn)實需求，讓信托制度服務(wù)民生需求又向前走出了一大步。

“以房養(yǎng)老”新探索

上海是全國老齡化程度最高的城市之一。根據(jù)上海市老齡工作委員會辦公室、上海市民政局和上海市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，上海戶籍60歲及以上老年人口577.62萬人，占總?cè)丝诘?7.6％；80歲及以上高齡老年人口86.00萬人，占總?cè)丝诘?.6％。“純老家庭”老年人數(shù)179.34萬人，其中80歲及以上“純老家庭”老年人數(shù)32.43萬人；獨(dú)居老年人數(shù)33.62萬人，其中孤老人數(shù)2.74萬人。這些數(shù)字背后，是龐大老年群體對晚年生活保障的迫切需求。

在傳統(tǒng)觀念中，房產(chǎn)不僅是遮風(fēng)避雨的居所，更是承載傳承期望的核心資產(chǎn)。如何在實現(xiàn)"以房養(yǎng)老"的同時，有效隔離潛在風(fēng)險，成為當(dāng)前社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的關(guān)鍵難題。

5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》通過物權(quán)登記公示賦予信托財產(chǎn)法律確定性，為“以房養(yǎng)老信托”開展掃清障礙。

據(jù)介紹，上海在10個工作日內(nèi)，先后完成六部門印發(fā)《通知》，中信登公司發(fā)布不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記操作細(xì)則，市規(guī)資局明確不動產(chǎn)信托辦理流程和收件標(biāo)準(zhǔn)，閔行區(qū)、寶山區(qū)自然資源確權(quán)登記中心完成具體案例的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，展現(xiàn)出上海不動產(chǎn)信托登記“全流程閉環(huán)”的鮮明特征和多部門協(xié)同配合、同題共答的專業(yè)高效。

上海金融監(jiān)管局表示，下一步，上海將持續(xù)深化不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作，進(jìn)一步豐富不動產(chǎn)信托運(yùn)用場景，充分利用浦東新區(qū)先行先試優(yōu)勢加快完善相關(guān)法律法規(guī)體系，切實推動不動產(chǎn)信托和其他非資金類資產(chǎn)信托財產(chǎn)登記在上海的擴(kuò)圍增效，更好發(fā)揮信托在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，積極推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，不斷增強(qiáng)上海國際金融中心的競爭力和影響力。