文｜睿思網

中國香港四大家族的鄭裕彤家族等來“救命錢”。

6月30日，新世界發展（00017.HK）宣布，成功與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協議（新銀行融資），對部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資；及協調了集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保持一致（經統一銀行融資）。協議合共涵蓋該集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。

新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。也就是說，新世界發展這次成功續命三年。

截至2024年底，新世界發展債務總額達1510億港元，凈負債比率為57.5%，短期債務超322億港元，償債缺口仍巨大。6月初，新世界宣布延遲支付34億美元永續債利息，雖未直接觸發違約，但已導致股債雙殺，暴露出資金鏈的脆弱性。

外界多將鄭氏家族的債務危機歸因于三代掌舵者鄭志剛的激進策略，2019年，鄭志剛以近百億拍下當時的杭州地王，2022年，內地房企紛紛暴雷，樓市急轉直下時，其仍計劃在中國內地豪擲百億拿地。

不過，從去年開始，“背鍋”的鄭志剛就相繼退出新世界發展、新世界百貨中國、周大福珠寶及周大福創建等四家上市公司的相關職務。6月30日晚，新世界發展董事會宣布，鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執行董事及非執行政副主席。

這個自2006年就開始參與家族生意運營，2007年出任新世界發展執行董事，曾被認為是鄭氏家族第三代掌舵者的接班人，徹底淡出家族生意的核心。

目前，這家老牌房企由職業經理人負責日常運營，去年11月，加入新世界20年的黃少媚獲任為新世界發展行政總裁。此外，鄭家純也將女兒鄭志雯納入核心管理階層，一同組成“家族成員+職業經理人+專業人士” 的權力三角。

截至6月30日收盤，新世界發展總市值僅剩約140億港元，與巔峰時期縮水九成。

新世界生死時刻

新世界拿到了中國香港有史以來最大規模的再融資之一，但代價不菲。

根據早前消息人士透露，新世界正跟超過50家銀行展開最后階段的協議簽署，力求在時限內完成這項關乎生存的關鍵操作。不過，獲得再融資背后，新世界或許拿出了壓箱底的資產。

年初就有消息稱，新世界發展或將提供價值150億美元的物業作為貸款再融資的抵押品。4月，據資本市場消息，新世界發展被曝為875億港元貸款新增抵押品，再度將尖沙咀Victoria Dockside綜合體（含K11 Musea及瑰麗酒店）作為次級抵押。除Victoria Dockside外，抵押品池還包含約40個物業。

過去幾年，為緩解債務危機，新世界發展就已經不斷出售資產。自2020年開始，該集團便相繼沽清香港巴士業務、航空租賃業務、天津港等非核心資產，回籠資金420億港元。

隨后，新世界發展還拿出深圳前海周大福金融大廈、香港啟德體育園，賣給母公司周大福集團。2024年，該集團將以近2.1億元向前CEO鄭志剛出售K11品牌業務。

2024財年，新世界發展出現20年來首次年度虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元，年內股價跌幅逾30%。這一年，新世界發展也完成出售非核心資產80億港元，2025財年目標提升至260億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州A級商辦等大宗交易。

行政總裁黃少媚在中期財報會議上明確表示，改善現金流與降負債是公司的首要任務。

此外，鄭氏家族也在通過購入自家物業釋放信心。今年初，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入皇都兩套物業，黃少媚以5488萬港元購入豪宅。

盡管拿到巨額再融資，有望延緩債務到期壓力，但57.5%的凈負債比率與千億債務規模仍需要數年消化。分析人士指出，新世界能否真正脫困，取決于資產處置效率、中國內地銷售回款進度及銀行業對長期債務結構的容忍度。而2025財年上半年，新世界在內地只賣出了75億元。

2025上半財年，新世界發展來自持續經營業務的收入約167.89億港元，同比減少1.6%；來自持續經營業務的核心盈利約44.16億港元，同比減少17.57%。報告期內，新世界發展來自持續經營業務的歸母凈利潤約為-66.33億港元，此前一年同期約5.02億港元。

美銀證券預計，2025至2027財年，新世界發展將連續三年錄得基礎凈虧損。去杠桿化意味著新世界需以低于賬面成本的價格出售更多資產。

香港地產黃金時代落幕

作為中國香港四大家族之一，鄭氏家族的債務危機預示著房地產黃金時代的落幕。

低買高賣、囤地開發是香港地產商的一大特征。上世紀六七十年代，香港處于動蕩時期，鄭裕彤逆勢囤地，1970年成立新世界發展并建成香港會展中心，與郭得勝、李兆基、李嘉誠并稱“四大家族”。

1989年，創一代的鄭裕彤宣布辭去董事總經理一職，將話事權交予鄭家純，后者上任后，也主導了一系列大手筆收購，導致新世界發展外債攀升。為此，鄭裕彤不得不短暫出山，重整困局，直至2012年才真正卸任。

上世紀90年代，新世界發展與一眾港資進入內地市場，并借北京、廣州、天津、武漢、天津等城市參與舊改工程的大規模囤地，充分享受土地增值帶來的收益。

2013年，新世界將上海市黃浦區的一個地產項目以近80億元價格出售，而其拿地時間可追溯到1993年，近20年時間里，地塊從7.5億元升值到了80億元。

國土資源部2010年公布的一份閑置土地名單上，新世界中國被指在北京有三處囤地，包括燕京大廈、新世界家園三期西側公建樓及新景商務樓，涉及總地皮面積約為2.4萬平方米。其中，位于北京崇文門的新景商務樓項目早在2004年8月就簽訂了土地出讓合同，直到2011年仍無動工跡象。

根據新世界2012年報顯示，財報內所列正在發展中的40個項目，有八成項目開發周期長達5年以上，其中有項目甚至長達10年，至今依然處于規劃。巔峰時期，新世界在中國內地的土地儲備一度超過2000萬平方米。

如今，土地紅利褪去，這種在地產黃金時代無往不利的模式開始失效，港資早年囤積的非核心地塊面臨貶值風險。當囤地模式難以為繼，鄭氏家族能否透過戰略收縮、資產優化重現生機？